越近了，仅仅是几个月，而不是一年。

    ——谢国忠《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》（2004年10月18日《证券日报》）

    这是2004年关于泡沫论最重要的一次交锋。10月，谢国忠写出了关于泡沫论乃至中国经济的最有名的这篇稿子，其中明确预测，上海房地产泡沫即将破裂，甚至时间都明确说了“离‘最后算账’的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年”。一石激起千层浪，社会各界极为关注。

    这时候由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产等单位合作完成的《中国房地产市场研究报告》正式出台，这是当年住交会的一场重头戏，因为该报告承载着反击泡沫论的重要任务。任志强自己说，这本书凡参与泡沫争论的经济学家以及国家相关部委办局基本上都送到了。而且任志强还说，“凡看过这本报告的人基本上都会同意我们的观点”。

    如今回头看，《中国房地产市场研究报告》的内容似乎还确实没错。而谢国忠的预测也没有兑现，因此搞得谢国忠灰头土脸。

    观点二：“泡沫说”纯粹胡说八道

    “泡沫说”纯粹是胡说八道，国内外对空置率的统计口径不同，不能做简单对比。

    整个中国的住房空置率是下降的，北京的空置率亦然。房价普遍上涨并不意味着“泡沫”，而是表示需求的客观存在。不能因为房价普遍上涨就认为存在泡沫，房价最直接地反映了客观需求量。从我们的数据分析来看，房地产业是没有泡沫的。供需总量上，我们并没供应多少房子。我们现在的房地产供应总量其实不足，每年的新增人口和住房的增长量并不协调。

    ——2005年4月5日任志强在接受《竞报》专访时如是说

    一段时间以来，房地产价格上涨引起了社会的广泛关注。有人提出，2003年以来，房地产价格的上涨主要是由真实的市场需求导致的，市场的真实需求快速扩大的依据是住房的销售面积大于竣工面积，住房的空置率下降。因此得出结论，目前的房地产市场是正常的，没有泡沫。我认为这种观点是错误的。

    房地产泡沫是指房地产的价格对经济基础条件的严重背离。判断市场是否有泡沫，有以下两种方法：

    一是分析市场中投资性购房的比例。因为，在一个时点上，住房的投资性需求会成为未来某个时点住房的供给。因此，一个城市的房地产市场中，投资性需求的比例不能超过一定的界限，否则会危及房地产市场的健康和稳定。

    第二种方法是分析房价和收入的比。从世界发达国家走过的历史看，平均房价与平均家庭收入的比值在5左右比较合理，超过该比例，有效需求会下降，房地产市场就难以持续繁荣。

    我们用上述两种方法来分析上海的房地产市场是否正常：

    1.上海市的投资性购房比例相当大。据上海房管部门调查统计，2003年年底上海投资购房占16.6%，这个比例是相当高的，已经超出了国际警戒线60%。

    2.房价收入比超过14。目前的上海平均房价已经超过每平方米8000元，即使按每住户80平方米计算，房价收入比已经超过14。而从目前上海人的实际收入看，房价收入比应大大小于10∶1。

    房地产是个特殊的市场，我们不能用一般的市场均衡理论去解释和分析该市场的问题和现象。面对现阶段泡沫，政府应该采取更有效的手段去加以调控。

    ——尹中立《正视房地产市场特殊性》（2004年11月23日《上海证券报》）

    尹中立应该是继谢国忠之后，再次提出中国房地产市场有泡沫的著名学者。这篇文章也是尹中立关于房地产泡沫的一篇著名文章。这篇文章一出