纵观世界各国近百年来房地产市场的兴衰轮回，果真应了那句话——“眼看着起高楼，眼看着楼倒下。”房地产市场一次次走向繁荣的顶点，又一次次跌入低谷；让人目眩神迷的泡沫一次次被吹大，又一次次轰然破裂；财富一次次爆炸式增长，又一次次化为泡影。“太阳底下没有新鲜事，发生过的还会发生。”

    1、美国

    一战结束后，美国经济空前繁荣，带动了房地产业的发展。而位于美国东南端的佛罗里达州，享有得天独厚的地理位置，气候宜人，成为美国人的度假胜地，一个巨大且影响深远的房地产泡沫在这里形成。

    当时，佛罗里达的地价与美国其他地方相比，就像一块洼地，投机资本从四面八方向这处低洼地带汇聚。1925年，迈阿密市拥有2000多家地产公司、2.5万名地产经纪人，而该市的总人口才7.5万，3个人中就有一位从事地产交易。

    1923年～1926年，佛罗里达的地价直线飙升，以棕榈海滩上的一块土地为例，1923年为80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。梦幻般的财富刺激着所有人的神经，连向来谨慎的银行家也头脑发热，卷入了炒卖地皮的浪潮中。

    1926年，房地产泡沫破裂，很多人发疯、自杀，由富豪沦为乞丐。房地产泡沫破裂又激化了经济危机，导致股市崩溃，随之而来的是噩梦般的20世纪三十年代的“大萧条”和波及全世界的经济危机。

    二战后，美国人口出现爆炸式增长，也就是人们通常所说的“婴儿潮”。这些婴儿长大后，需要大量的住房，催生了新一轮的房地产热。1967年～1972年，美国的住宅市场高度繁荣，人们疯狂地购买公寓。但好景不长，1975年，房地产市场再次衰退，引起了“大萧条”之后最严重的金融危机。

    从1982年开始，由于美国政府税收、财政政策的刺激作用，房地产市场再度升温。1986年，政府出台了新的税收修正法案，房地产热进入高潮阶段，但1990年，房地产市场再次陷入低谷。在低谷中徘徊了数年后，从1995年开始，美国房地产市场开始复苏，进入了一个长达10年的繁荣阶段。到2006年，美国房地产平均价格持续走低，2007年，房地产价格全面下跌，引发次贷危机。

    2、日本

    1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，同意美元贬值、日元升值。随后，大量国际游资进入日本，希望借日元的升值在外汇市场上套利。日本的房地产市场吸纳了相当一部分游资，从而刺激了房价的上涨。

    20世纪80年代后期，由于日元升值导致出口下滑，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，大量资金流入房地产以及股票市场，加之出口受阻，制造业的资金也向楼市和股市转移，为房地产热推波助澜。日本人发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。

    从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富豪和极少数大公司的高管。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京的地价就相当于美国全国的总地价。

    1991年后，随着国际游资获利离场，房地产泡沫破裂，房地产价格暴跌。到1993年，日本房地产市场全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。日本经济进入了漫长的衰退期，至今未能完全走出泡沫经济的阴影。

    3、中国香